调控量变到质变?三大信号预示房价告别普涨,购房者警惕楼市回调

2019-07-22 05:03   作者:麻客   出处:门户网    

  导读: 原标题:调控量变到质变?三大信号预示房价告别普涨,购房者警惕楼市回调 本轮楼市自2016年9.30调控以来,可谓房产史上最严厉的调控政策。调控初期人们希望降房价立竿见影。然而近几年来,我国经济增速面临下行压

原标题:调控量变到质变?三大信号预示房价告别普涨,购房者警惕楼市回调

调控量变到质变?三大信号预示房价告别普涨,购房者警惕楼市回调

本轮楼市自2016年9.30调控以来,可谓房产史上最严厉的调控政策。调控初期人们希望降房价立竿见影。然而近几年来,我国经济增速面临下行压力,房地产对经济稳增长起到了“压舱石”的作用,局部泡沫只有以时间换空间实现软着陆。

今年以来,由于控房价预期不明显,甚至多数城市越调越涨,加之买涨不买跌的心理驱使,部分观望的人群加入购房队伍。随着土拍地价的节节攀升,“面粉”贵过“面包”重现楼市,恐慌性购房情绪有所抬头,房地产市场迎来了一波小阳春,导致购房者对稳楼市的信心不足。

凡事预测立,不预则废。购房者不应忽视国家对房地产调控的决心,尤其在我国经济转型期,绝不允许房地产弯道超车。一旦楼市对经济增长产生挤出效应,政策调控将会由量变转为质变。今年的调控政策与往年不同,笔者相信房价将告别普涨模式,三大信号已经预示。

信号一:央媒严厉发声与管理层政策吹风,房地产将告别信贷量化宽松。

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房地产市场的再次升温,引起央媒与管理层的高度关注。5月的人民日报发文《中国不会靠炒房拉动经济》,“因城施策”不是“因城放松”。央行和银保监会负责人,在6月的陆家嘴论坛上指出,必须正视一些地方房地产金融化的问题,史上没有哪一个国家靠房地产发展维持经济繁荣,否则最终都要付出代价;居民和企业靠投资投机房地产理财,其实很不划算。

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1、居民财富过度集中于房地产,影响全社会消费支出。

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2018年我国个人住房贷款余额25.8万亿无,仅当年贷款余额相比上年的21.9万亿元,增长17.55%。西南财经大学《2018年中国城市家庭财富健康报告》显示,房地产在家庭总资产中占比77.7%。笔者认为,居民财富过度集中在房地产,不仅影响消费支出,而且一旦资产泡沫破裂,将危及家庭财产安全。楼市调控防大涨也防大跌,就在于防范房地产金融风险。

2、房价收入比超过临界点,对经济贡献已由正变负。

社科院《中国城市竞争力第17号:住房、国家与家庭的关系》报告,2018年全国房价收入比9.3,超过了房价收入比9的临界点,房地产对经济贡献由正变负,对实体经济有明显的挤出效应。2018年新增贷款房地产占比高达40%,房地产大水漫灌挤占了其他产业的信贷资源。

尤其是居民家庭资产负债率过高,一半投入到房地产,积累的风险越来越大。房地产过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。央媒严厉发声和管理层表态式政策吹风,可以预见房地产将告别信贷宽松,下半年房企投资增速面临下滑趋势。

信号二:房地产融资全面收紧,房企陷入资金紧缺困境。

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信贷宽松政策是支撑房地产市场持续繁荣的动力源泉。但此次调控已表明,房地产银行、信托类融资以及海外发债全面收紧,严控金融机构违规向房地产输血,保证定向降准流入实体,绝不让房地产绑架中国经济。

1、限制部分开发企业融资,整治房地产市场融资乱象。

开发商“左手融资、右手拿地”,过于激进推高了地价房价。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,对房地产行业融资做了严格的限定,央行与证监会对上半年拿地活跃的部分头部房企,限制公开市场融资。整治房地产融资乱象,仅50天时间,各地银保监局开出违规“输血”房地产的银行罚单32张,罚金1068.8万元。

2、严控地产信托规模,部分信托公司暂停房地产业务。

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上半年房地产信托资金规模4500亿元,占比信托总量的40%。7月6日,银保监会回应加强地产信托业务调控:抑制资金过度流向房地产。7月份多家信托公司收到银监窗口指导,控制地产信托业务。其中20家信托公司被约谈,部分信托公司暂停房地产业务。下半年房企到了还债高峰期,还债总额达7000亿。

7月9日,国家发改委发文通知要求,房地产企业发行外债只能用于转换未来一年内到期的中长期境外债务。房企发债只能“借新还旧”,不能用于拿地,有效防控外债风险。

3、严格住房按揭贷款管理,首套房贷利率重新上浮。

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近些年来,一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。7月初,宁波十多家银行被罚1275万元,60%的罚单涉及住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为。银行放贷宽松周期,热点城市首套房贷利率仍然上浮,即使误伤刚需也要抑制购房需求,政策调控的力度和决心可见一斑。

在7月13日的中经联盟盛会上,全联房地产商会创会会长聂梅生,作了《2019-房地产的未来已来》主题演讲,她表示,房地产长效机制正从量变到质变的过程,接近临界点就要翻篇。“房住不炒”从棚改到旧改,释放租赁市场;银根方面,今年房地产坚持资本层面的收紧政策,保证经济转型;土地财政没落,土地资源释放逐渐新兴;税收需要建立新的税制,随着个人权重比重的加大,税制必定会变。

信号三:“旧改”接棒“棚改",摆脱经济对房地产的依赖。

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